Le tax expenditures in dichiarazione dei redditi – l’acquisto, la ristrutturazione e la costruzione dell’abitazione principale

Proseguiamo la rassegna delle spese ammesse in deduzione/detrazione nella dichiarazione dei redditi di quest’anno, ai fini della determinazione dell’imposta da versare.

Nel presente articolo, in particolare, affrontiamo l’area delle spese connesse ai mutui ipotecari. Segnatamente la spesa per interessi.

Gli interessi sui mutui ipotecari per le abitazioni principali stipulati ante 1.1.93

In primo luogo, per quanto riguarda i contratti di mutuo stipulati per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale vanno tenuti distinti, a seconda della data di stipula del contratto e in particolare vanno tenuti distinti quelli stipulati anteriormente al primo gennaio 1993, da quelli stipulati successivamente.

Per i mutui ipotecari stipulati prima del primo gennaio ’93, la detrazione degli interessi è ammessa nella misura del 19% calcolata su un ammontare massimo di 4mila euro, per ciascun intestatario del mutuo, a condizione che l’unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione alla data dell’8 dicembre 1993 e che, nella rimanente parte dell’anno e negli anni successivi, il contribuente non abbia cambiato l’abitazione principale per motivi diversi da quelli lavorativi.

Se nel corso dell’anno l’immobile non è più utilizzato come abitazione principale per ragioni diverse da quelle lavorative, a partire dallo stesso anno la detrazione (sempre nella misura del 19%) spetta solo sull’importo massimo di 2.065,83 euro per ciascun intestatario del contratto di mutuo.

Gli interessi sui mutui ipotecari per le abitazioni principali stipulati post 1.1.93

Per quanto riguarda, invece, i contratti di mutuo, stipulati, sempre per l’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale, fra il primo gennaio 1993 e il 31 dicembre 2000, la spesa per interessi è detraibile, sempre nella misura del 19%, calcolata su un importo massimo di 4mila euro, a patto che l’immobile sia stato destinato ad abitazione principale entro 6 mesi dall’acquisto. Invece, per i contratti di mutuo stipulati dal 2001, la destinazione ad abitazione principale dell’immobile deve avvenire entro un anno dall’acquisto, purchè l’acquisto stesso sia avvenuto entro l’anno antecedente o successivo dall’acquisto. Sempre per i mutui stipulati a partire dalla data sopra menzionata, il calcolo dell’importo detraibile (il 19%) si applica su una spesa massima di 4mila euro, anche nell’ipotesi di contratto cointestato (in tal caso, ciascun intestatario potrà calcolare il 19% detraibile su un importo massimo di 2mila euro.

L’acquisto/ristrutturazione dell’abitazione principale

Dall’imposta (Irpef) sono detraibili, altresì, gli interessi pagati sui contratti di mutuo ipotecario, stipulati a partire dal primo gennaio 1998 e garantiti da ipoteca, per la costruzione e la ristrutturazione dell’abitazione principale. Anche in questo caso, la spesa sostenuta risulta detraibile nella misura massima del 19%, in questo caso, però, la spesa massima sulla quale calcolare tale percentuale è di 2.582,28 euro.

Come nel caso dei mutui per l’acquisto, anche in questo caso il limite di spesa massimo va riferito al contratto, dunque se il contratto di mutuo è cointestato, ciascun intestatario (ipotizzando si tratti di due co-intestatari), potrà calcolare l’importo detraibile del 19% su un limite di spesa massimo di euro 1.291,14. La spesa può comprendere, inoltre gli oneri accessori e le quote di rivalutazione sostenuti.

La detrazione fiscale spetta anche per i contratti di mutuo relativi alla costruzione/ristrutturazione del fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto.

Come speso capita per le tax expenditures, nel corso degli anni le regole per porter far valere la detrazione in dichiarazione dei redditi vengono modificate, così che le varie norme, stratificandosi nel tempo determinano l’applicazione di regole diverse per situazioni sorte in periodi diversi. A tale regola non sfuggono neppure gli interessi pagati su tali mutui e, pertanto, per i mutui stipulati a decorrere dal 1° dicembre 2007, per la fruizione della detrazione è necessario che il mutuo sia stato stipulato nei 6 mesi che precedono o nei 18 mesi che seguono l’inizio del lavori di costruzione, che l’immobile venga utilizzato come abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori e che il contratto di mutuo venga stipulato dallo stesso soggetto che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o altro diritto reale.

Il ricalcolo della spesa per interessi

Se il mutuo concesso eccede il costo sostenuto per l’acquisto dell’immobile, la detrazione del 19% va calcolata su un importo pari al rapporto fra il costo complessivo dell’immobile (determinato come somma del valore dell’immobile indicato in rogito e gli altri oneri accessori derivanti dall’acquisto) e il capitale dato a mutuo. Se, dunque, per ipotesi l’ammontare del mutuo concesso è di 300.000 e il valore dell’immobile è di 250.000,00, la spesa massima sulla quale calcolare la detrazione del 19% è pari a euro 4.000,00 x 0,8333 (=250.000/300.000) = 3.333,20. Ossia, l’importo detraibile massimo è di euro 3.333,20 x 19% = 633,31.

Ricapitolando

Riepilogando, dunque, la normativa fiscale attualmente in vigore ammette in detrazione dall’imposta complessiva il 19% della spesa per interessi passivi derivanti da contratti di mutuo stipulati per:

  1. acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale;
  2. costruzione immobile da adibire ad abitazione principale;
  3. ristrutturazione dell’immobile da adibire ad abitazione principale.

Le regole per la fruizione di tali agevolazioni fiscali sono diverse e, in particolare si sono stratificate nel corso degli anni, in concomitanza con l’entrata in vigore delle modifiche legislative che, via via, si sono rese necessarie o opportune (dal punto di vista dell’Amministrazione finanziaria).

Segue…

Redazione Blog

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